羅康瑞：一個(gè)香港人在上海

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羅康瑞：1948年4月生于香港，祖籍廣東普寧。1971年創(chuàng)辦香港瑞安集團(tuán)，1998年被香港特別行政區(qū)政府授予金紫荊星章，1999年獲委任為太平紳士，同年獲頒上海市榮譽(yù)市民。曾任香港特區(qū)籌備委員會(huì)委員、香港貿(mào)易發(fā)展局主席�，F(xiàn)任瑞安集團(tuán)主席、博鰲亞洲論壇理事會(huì)成員、長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)滬港促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。

因?yàn)橐咔殛P(guān)系，我跟羅康瑞先生的訪談是視頻對(duì)話。那天約好下午三點(diǎn)，我提前十分鐘走進(jìn)上海“新天地”附近的瑞安廣場(chǎng)26樓會(huì)議室，剛坐定，一身中裝的羅康瑞便出現(xiàn)在了鏡頭那邊。

對(duì)于羅康瑞而言，2021年具有特殊意義。50年前的1971年，23歲的他離開(kāi)父親羅鷹石的公司，開(kāi)始創(chuàng)業(yè)。20年前的2001年，他在上海投資的“新天地”建成，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)城市更新的新模式，開(kāi)業(yè)后廣受好評(píng)，成為上海地標(biāo)之一。

50年的創(chuàng)業(yè)歷程，始于香港，輝煌于上海。對(duì)于家中9個(gè)孩子中的這個(gè)第四子，羅鷹石并不看好他創(chuàng)業(yè)。有一次，羅康瑞經(jīng)過(guò)父母的房間，聽(tīng)到兩人在為是否支持自己創(chuàng)業(yè)爭(zhēng)論，只聽(tīng)父親說(shuō)，“算了，這個(gè)兒子沒(méi)用的，不要浪費(fèi)時(shí)間了。”但母親還是說(shuō)服父親借給他十萬(wàn)元港幣，要求是到期還本付息。

也正是父親這句話，讓羅康瑞下定決心，創(chuàng)業(yè)決不能失敗。在他心目中，嚴(yán)厲的父親是最偉大的。他第一次去澳大利亞求學(xué)時(shí)，父親不許他坐飛機(jī)，而是搭一艘6000噸的小貨輪。在海上整整吐了13天后，他發(fā)現(xiàn)原來(lái)生活是這樣的。

創(chuàng)業(yè)十多年后，羅康瑞迎來(lái)了人生最大的改變。上世紀(jì)80年代初，他來(lái)到上海考察，認(rèn)識(shí)了好幾位年紀(jì)相仿的年輕干部，他們的理想和干勁深深打動(dòng)了他。1985年，他決定到上海發(fā)展，后來(lái)有了“新天地”、“創(chuàng)智天地”、“虹橋天地”等。“現(xiàn)在回想起來(lái)，我這輩子最重要的決定就是去上海發(fā)展，在香港我沒(méi)有這樣的機(jī)會(huì)，畢竟香港的市場(chǎng)空間有限，這個(gè)決定改變了我的一生。”

這些年來(lái)，羅康瑞的公司資產(chǎn)規(guī)模，由剛來(lái)上海時(shí)的五六個(gè)億，猛增到現(xiàn)在的超過(guò)1000億。但無(wú)論是“新天地”還是“創(chuàng)智天地”，一開(kāi)始并不被外界看好，甚至公司內(nèi)部都是一片反對(duì)聲。“尤其是‘新天地’項(xiàng)目，公司里的同事都反對(duì)，我只問(wèn)了財(cái)務(wù)董事一句話，如果失敗我會(huì)不會(huì)破產(chǎn)？他說(shuō)不會(huì)，我就決定做。”

很多熟悉羅康瑞的人都說(shuō)，羅先生的眼光放得很遠(yuǎn)，能看到未來(lái)很多年的發(fā)展，看到別人看不到的地方。羅康瑞笑道：“同事們都說(shuō)我經(jīng)常在做夢(mèng)。”在他看來(lái)，他的這些夢(mèng)能成為現(xiàn)實(shí)，不僅僅依靠自己的眼光，更重要的是上海這個(gè)讓他夢(mèng)想成真的舞臺(tái)。

第一章：上海姑爺

高淵：你有一個(gè)跟隨你多年的雅號(hào)，叫作“上海姑爺”。但眾所周知的是，你夫人并非上海人。這個(gè)雅號(hào)從何而來(lái)？

羅康瑞：確實(shí)，我太太不是上海人。這個(gè)稱呼要追溯到20多年前，當(dāng)時(shí)香港剛剛回歸祖國(guó)，我來(lái)上海參加滬港經(jīng)濟(jì)發(fā)展與合作會(huì)議，同行的有香港特別行政區(qū)首任財(cái)政司司長(zhǎng)梁錦松，他是我的好朋友。會(huì)議期間跟上海市領(lǐng)導(dǎo)一起聊天，梁錦松說(shuō)，羅康瑞在上海投資很多，他是你們上海的姑爺。上海市領(lǐng)導(dǎo)馬上說(shuō)，我們也覺(jué)得他是。

“上海姑爺”就是這么來(lái)的。后來(lái)香港媒體報(bào)道我時(shí)，都喜歡稱我“上海姑爺羅康瑞”，我對(duì)這個(gè)稱呼感覺(jué)蠻親切的。

高淵：你和上海的淵源，可以從哪一年算起？

羅康瑞：那是1982年，已經(jīng)差不多40年前了。當(dāng)時(shí)，我跟隨香港商界的一個(gè)訪問(wèn)團(tuán)來(lái)到上海。印象最深的是，馬路上都是自行車，市民穿的衣服大多是灰色或藍(lán)色的，晚上8點(diǎn)一過(guò)，路上基本沒(méi)人了。

而且，我們這些境外來(lái)的人，只能住在錦江飯店，好像絕大多數(shù)賓館都不能涉外。當(dāng)時(shí)并沒(méi)有想來(lái)投資，主要是希望了解內(nèi)地改革開(kāi)放進(jìn)展，有什么事情在發(fā)生，改變了多少。但那時(shí)才剛剛起步，我跟其他香港朋友感受一致，覺(jué)得上海還是跟香港有很大差距。

高淵：后來(lái)是什么原因，讓你下決心投資上海？

羅康瑞：上世紀(jì)80年代初，中英正在就香港回歸進(jìn)行談判。我不愿去國(guó)外當(dāng)二等公民，下決心回歸后一定留下來(lái)。我就在想，是不是應(yīng)該到內(nèi)地去投資，于是帶了我們公司的幾位高層一起去了北京、上海和廣州，進(jìn)行一番考察。

在上海，經(jīng)朋友介紹，認(rèn)識(shí)了共青團(tuán)上海市委的幾位領(lǐng)導(dǎo)。他們都很年輕，我也只有30歲出頭，他們正想在陜西南路上建造城市酒店，很客氣地說(shuō)想跟我合作。當(dāng)時(shí)，我什么市場(chǎng)調(diào)研都沒(méi)做，就是因?yàn)閷?duì)這幫年輕朋友的印象非常好，我覺(jué)得他們有理想、有干勁，希望為上海和國(guó)家做點(diǎn)事，我說(shuō)好，我們一起做吧。

后來(lái)商定他們是大股東，占70%，我占30%。一般小股東沒(méi)什么發(fā)言權(quán)，但我接受這個(gè)安排，因?yàn)槲乙彩莵?lái)學(xué)習(xí)的。這是1985年的事，也是我在上海投資的第一步。

高淵：城市酒店開(kāi)業(yè)初期，據(jù)說(shuō)生意并不好？

羅康瑞：這個(gè)項(xiàng)目比較小，1988年就建成開(kāi)業(yè)了。但是受整個(gè)國(guó)際大環(huán)境的影響，生意非常不好。酒店建設(shè)中用了一些外資銀行的貸款，他們催促大股東還貸，當(dāng)時(shí)我拿了一些自己的錢(qián)，幫他們渡過(guò)難關(guān)。

后來(lái)過(guò)了好幾年，城市酒店的生意才好起來(lái)。但就是這樣一個(gè)項(xiàng)目，讓我堅(jiān)定了到內(nèi)地，特別是到上海投資的決心。因?yàn)樵谶@過(guò)程中，我了解了國(guó)家對(duì)改革開(kāi)放堅(jiān)定不移的信念，也了解了很多上海領(lǐng)導(dǎo)的干事創(chuàng)業(yè)的精神，特別是那些年輕干部，他們的那股要做事、要學(xué)習(xí)、要進(jìn)步的熱情，真正打動(dòng)了我。我當(dāng)時(shí)就想，要是我們國(guó)家年輕的一代都是這樣，國(guó)家的前景肯定是好的。由此，我對(duì)上海的信心逐步建立起來(lái)了。

高淵：所以到了90年代初，你決定在上海投一個(gè)大一點(diǎn)的項(xiàng)目？

羅康瑞：1994年，我開(kāi)始投一個(gè)大一點(diǎn)的項(xiàng)目，就是瑞安廣場(chǎng)。這個(gè)地塊在淮海中路、黃陂南路，地段不錯(cuò)。其實(shí)，當(dāng)時(shí)辦公樓的市場(chǎng)情況并不好，但我對(duì)上海有信心，所以我馬上決定做。

1996年大樓建成后，很快就有80%多的出租率，可以說(shuō)成效非常好。更重要的是，這個(gè)項(xiàng)目把淮海中路的辦公樓市場(chǎng)帶動(dòng)起來(lái)了。

1999年，羅康瑞獲頒上海市榮譽(yù)市民

第二章：太平橋

高淵：從某種意義上說(shuō)，城市酒店和瑞安廣場(chǎng)是你投資上海的前期鋪墊。接下來(lái)，你就遇到了可能是你這輩子最重要的一個(gè)項(xiàng)目？

羅康瑞：瑞安廣場(chǎng)快建成時(shí)，當(dāng)時(shí)盧灣區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)跟我說(shuō)，就在這個(gè)大樓附近的太平橋有一個(gè)很大的舊區(qū)，希望我提一些舊區(qū)改造的規(guī)劃建議。我去看了太平橋地塊，總面積有52公頃，我找了一家美國(guó)的城市規(guī)劃公司，跟他們談了上海未來(lái)發(fā)展的理念，以及我對(duì)上海中心城區(qū)舊區(qū)改造的一些思考，請(qǐng)他們做了整體方案。

這個(gè)方案給盧灣區(qū)和上海市的領(lǐng)導(dǎo)們看了后，他們覺(jué)得很好，符合上海的發(fā)展思路。經(jīng)過(guò)討論研究，盧灣區(qū)政府決定邀請(qǐng)瑞安來(lái)開(kāi)發(fā)太平橋地塊。

高淵：你欣然接受了？

羅康瑞：一開(kāi)始我很擔(dān)心，公司能不能投入這么大量的資金，但盧灣區(qū)政府覺(jué)得我是落實(shí)那個(gè)規(guī)劃的最佳人選，表示52公頃可以分期進(jìn)行改造。

于是，1996年我們簽了太平橋地塊開(kāi)發(fā)的合作協(xié)議。當(dāng)時(shí)遇到的第一個(gè)問(wèn)題，是在52公頃的土地上，究竟先開(kāi)發(fā)改造哪個(gè)地塊。我的考慮是，2001年是中國(guó)共產(chǎn)黨成立80周年，而且這年上海要舉辦APEC會(huì)議，到時(shí)候上海應(yīng)該需要有個(gè)地方向外國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人介紹上海改革開(kāi)放的成果。在這種情況下，先開(kāi)發(fā)靠近中共一大會(huì)址的地塊成為當(dāng)然的首選。但是要趕上這個(gè)節(jié)點(diǎn)，時(shí)間非常緊迫，必須盡快動(dòng)工。

高淵：但也就在這時(shí)候，出現(xiàn)了亞洲金融風(fēng)暴？

羅康瑞：是的，1997年亞洲金融風(fēng)暴來(lái)了，很多銀行自顧不暇，我跟他們談貸款，沒(méi)有一家銀行回復(fù)我。我去一家比較相熟的銀行面談，他們說(shuō)，羅先生，我們沒(méi)辦法貸款給你，這個(gè)項(xiàng)目你是收不回錢(qián)的。

但當(dāng)時(shí)時(shí)間很緊，我們一定要?jiǎng)庸ち耍�我就說(shuō)，那好吧，我先拿自己的錢(qián)出來(lái)。這話一說(shuō)，公司的同事都反對(duì)，他們覺(jué)得這么做風(fēng)險(xiǎn)太大。還好，我當(dāng)時(shí)是公司的全資股東，我只問(wèn)了公司財(cái)務(wù)董事一句話，如果這個(gè)項(xiàng)目失敗，我會(huì)不會(huì)破產(chǎn)？他想了想說(shuō)，不會(huì)，肯定不會(huì)。

那就做吧！所以，這個(gè)項(xiàng)目是我一個(gè)人拍板，要是當(dāng)時(shí)瑞安地產(chǎn)是一家上市公司或者有其他股東，肯定做不成。因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目很超前，那時(shí)候的人們對(duì)此還不能接受。

高淵：當(dāng)時(shí)是否還有另一個(gè)爭(zhēng)議，在做這個(gè)地塊的具體規(guī)劃時(shí)，你沒(méi)有請(qǐng)熟悉石庫(kù)門(mén)建筑的上海設(shè)計(jì)師，甚至沒(méi)有請(qǐng)中國(guó)設(shè)計(jì)師，而是請(qǐng)了一位從沒(méi)來(lái)過(guò)中國(guó)的美國(guó)設(shè)計(jì)師，這是出于什么考慮？

羅康瑞：因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目很超前，無(wú)論是內(nèi)地還是香港都沒(méi)有這方面的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。之所以請(qǐng)一位外國(guó)人設(shè)計(jì)，我就是希望他能從純客觀的角度看待石庫(kù)門(mén)，真正在改造和保護(hù)上取得最佳平衡點(diǎn)。

我去過(guò)美國(guó)波士頓，當(dāng)?shù)赜袀�(gè)老倉(cāng)庫(kù)改造得非常漂亮，很人性化。我查到那個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師，他叫本杰明•伍德，我不認(rèn)識(shí)他，就寫(xiě)一封信，說(shuō)伍德先生我看過(guò)你設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，很喜歡，我現(xiàn)在準(zhǔn)備在上海做一個(gè)舊區(qū)改造的工程，你會(huì)不會(huì)有興趣？他回信說(shuō)好，但他從來(lái)沒(méi)有去過(guò)中國(guó)，更沒(méi)去過(guò)上海。我說(shuō)沒(méi)問(wèn)題，你先來(lái)一趟香港，我們見(jiàn)面談。

那一談只談了30分鐘，我談了我的基本思路，他對(duì)舊區(qū)保護(hù)也有一套想法，我們的意見(jiàn)一致。然后，他自己去了一趟上海，很快跟我說(shuō)他愿意做。記得當(dāng)時(shí)我只跟他說(shuō)了一句話：伍德，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)改變你的一生�，F(xiàn)在，伍德的中文名字叫“伍奔騰”，他已經(jīng)在上海生活了20年，設(shè)計(jì)了很多項(xiàng)目，他的設(shè)計(jì)咨詢公司就在“新天地”。

高淵：跟伍德溝通時(shí)，你希望他在設(shè)計(jì)這個(gè)地塊時(shí)應(yīng)該注意什么？

羅康瑞：首先，這里緊鄰中共一大會(huì)址，周邊不能建高層建筑。對(duì)于原有的石庫(kù)門(mén)房子，既不能簡(jiǎn)單地保留，更不能盲目地大拆大建，關(guān)鍵是要保護(hù)這些老房子，并把它們改造成適合現(xiàn)代生活休閑的場(chǎng)所。

同時(shí)，我希望設(shè)計(jì)規(guī)劃做得盡可能細(xì)致，這里每一幢房子都是不一樣的，都要進(jìn)行個(gè)性化的設(shè)計(jì)。我最大的愿望是修舊如舊，那些老房子拆掉后，磚頭都不要扔掉，而是對(duì)每塊磚作加固處理，然后重新放回去。只有這樣，新房子才會(huì)有老味道。

當(dāng)然，這樣做的成本是很昂貴的。后來(lái)算了一下，每平方米的建造成本達(dá)到2000美元，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的正常成本的。我的同事們都反對(duì)我這樣做，但我還是堅(jiān)持下來(lái)了。

高淵：對(duì)你來(lái)說(shuō)，給這個(gè)項(xiàng)目起名“新天地”，是有怎樣的考量？

羅康瑞：為了這個(gè)名稱，我和同事們頭疼了好幾個(gè)月，想了很多名稱，都覺(jué)得不夠好。項(xiàng)目都快要建好了，名稱還沒(méi)想出來(lái)。有一天，我跟我們公司的總經(jīng)理一起聊天時(shí)，忽然靈感來(lái)了。我說(shuō)這里緊靠中共一大會(huì)址，“一”加上“大”，不就是個(gè)“天”嗎？有了“天”就想到“地”，這是一個(gè)從20世紀(jì)邁入21世紀(jì)的跨世紀(jì)項(xiàng)目，可以用“新”來(lái)表述，“新天地”這個(gè)名稱就此確定。

高淵：你是什么時(shí)候確信，你的堅(jiān)持有了收獲，這個(gè)項(xiàng)目成功了？

羅康瑞：2001年“新天地”建成了，不少來(lái)上海參加APEC會(huì)議的外國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人，都來(lái)這里參觀。也有很多媒體來(lái)報(bào)道，他們都說(shuō)這是上海的新地標(biāo)。很快，就在全國(guó)乃至世界上有影響了。

但對(duì)我來(lái)說(shuō)，讓我確信這個(gè)項(xiàng)目成功的標(biāo)志，并不是這些。而是在剛開(kāi)放的幾天里，我每天都在那里，看著周圍來(lái)來(lái)往往的人，聽(tīng)他們的談話，看他們的笑容，發(fā)現(xiàn)大家都喜歡這個(gè)地方。而且那段時(shí)間，我們公司內(nèi)部開(kāi)會(huì)時(shí)，原先反對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的同事們，個(gè)個(gè)臉上掛滿了笑容�？吹竭@些，我就知道了。

高淵：“新天地”成功后，很多地方都想復(fù)制，在你看來(lái)有成功的案例嗎？

羅康瑞：確實(shí)，內(nèi)地不少地方都想建他們的“新天地”，但這是復(fù)制不了的。首先，他們沒(méi)有我們這么大的決心；其次，上海就是上海，其他城市要做也不一定做得到。“新天地”成功是多方面因素造就的，要有很深厚的都市文化底蘊(yùn)，要有國(guó)際大都市的開(kāi)放包容，還要有一定的消費(fèi)能力。

所以說(shuō)，光是把“新天地”的外在形態(tài)抄過(guò)去是沒(méi)有用的，而且如果不下苦功夫，抄也抄不像樣。

羅康瑞在新天地建設(shè)工地

2001 年，羅康瑞在新天地

第三章：天地系列

高淵：正是因?yàn)?ldquo;新天地”的成功，這20年來(lái)你在上海有了“天地系列”？

羅康瑞：在“新天地”建成的第二年，2002年正推進(jìn)科教興市戰(zhàn)略，有一次我跟一些領(lǐng)導(dǎo)交談時(shí)，他們希望我對(duì)科教興市出點(diǎn)主意。我回到香港后，找到我的好朋友吳家瑋，他是香港科技大學(xué)的創(chuàng)校校長(zhǎng)，我是這所大學(xué)的校董會(huì)主席。他還當(dāng)過(guò)美國(guó)舊金山州立大學(xué)校長(zhǎng)，是美國(guó)歷史上第一位華裔大學(xué)校長(zhǎng)，對(duì)硅谷很了解。他給我的建議是，把大學(xué)資源和科技園區(qū)、生活園區(qū)拼在一起做一個(gè)項(xiàng)目。我就問(wèn)他，具體選在哪里？他說(shuō)楊浦區(qū)，那里集中了十多所著名的大學(xué)。

我再次來(lái)上海時(shí)，就叫我的開(kāi)車師傅開(kāi)到楊浦區(qū)去看看。我印象最深的是江灣體育場(chǎng)，建筑造型非常漂亮，而且周邊就是復(fù)旦大學(xué)。但體育場(chǎng)前面停著不少巴士，感覺(jué)很煞風(fēng)景。我當(dāng)時(shí)就想，江灣體育場(chǎng)是個(gè)很好的背景，可以在這里建一個(gè)融大學(xué)校區(qū)、科教園區(qū)和生活園區(qū)的“三區(qū)聯(lián)動(dòng)”項(xiàng)目。我請(qǐng)規(guī)劃師做了方案，以美國(guó)硅谷、巴黎左岸為學(xué)習(xí)模板，希望營(yíng)造一個(gè)適合年輕人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的環(huán)境。

高淵：這個(gè)方案送上去后，反響如何？

羅康瑞：初步方案做好后，我提交給市領(lǐng)導(dǎo)看，他們一看就很高興地說(shuō)，羅康瑞，那這個(gè)方案就由你來(lái)落實(shí)吧。我嚇了一跳，趕緊說(shuō)這不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商能做的事，這是政府的事。他們很堅(jiān)持，還專門(mén)上會(huì)進(jìn)行了討論，有關(guān)委辦的負(fù)責(zé)人都參加了。會(huì)上讓我先介紹這個(gè)項(xiàng)目的理念，然后市領(lǐng)導(dǎo)征詢大家的意見(jiàn)，表決是否同意由瑞安來(lái)負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目的落地？

我當(dāng)時(shí)真有點(diǎn)擔(dān)心，這么大的項(xiàng)目怎么敢做？但市政府很堅(jiān)持，說(shuō)你做吧，我們會(huì)盡力支持你、配合你。這個(gè)項(xiàng)目就是“天地系列”中的第二項(xiàng)，原來(lái)想叫“創(chuàng)新天地”，但覺(jué)得有點(diǎn)普通。后來(lái)我想，智慧是創(chuàng)新的源泉，就叫“創(chuàng)智天地”吧。

高淵：“創(chuàng)智天地”的理念其實(shí)很超前，倒是符合這幾年提出的“雙創(chuàng)”概念。當(dāng)時(shí)實(shí)際操作中，遇到的困難多嗎？

羅康瑞：那是將近20年前，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有“雙創(chuàng)”的概念，但我確實(shí)是用這個(gè)理念來(lái)定位這個(gè)項(xiàng)目的。在做的過(guò)程中，是很不容易的。因?yàn)檫@個(gè)概念很新，很多人不理解。為此，我跟楊浦區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)做了長(zhǎng)時(shí)間的溝通，等他們真正理解我的意圖了，結(jié)果換屆了。新領(lǐng)導(dǎo)來(lái)了之后，我又要重新講一遍。

比如，現(xiàn)在蠻有名的大學(xué)路，對(duì)于我們提出的這個(gè)路名，相關(guān)部門(mén)一開(kāi)始不同意，他們說(shuō)這不符合上海起路名的規(guī)范。不過(guò)，最終還是用了這個(gè)路名，現(xiàn)在當(dāng)然都覺(jué)得很好。我當(dāng)時(shí)希望道路交通可以慢一點(diǎn)，馬路邊要允許外擺，年輕人喜歡坐在露天喝咖啡。但在那時(shí)候，外擺是不合規(guī)的，交通管理部門(mén)希望馬路上的車能盡快流動(dòng)，我跟他們溝通了蠻長(zhǎng)一段時(shí)間�，F(xiàn)在大學(xué)路上集中了上海最多的咖啡館，創(chuàng)業(yè)的年輕人不僅需要咖啡提神，更需要咖啡館這樣的交流碰撞的空間。

高淵：從你的角度看，“創(chuàng)智天地”是否比“新天地”更難？

羅康瑞：這個(gè)項(xiàng)目用了我很多心血，可以說(shuō)困難不斷，因?yàn)樗�的理念�?ldquo;新天地”更超前。公司內(nèi)部也有不同意見(jiàn)，覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目不賺錢(qián)，但我還是很堅(jiān)持。我是有一點(diǎn)傻勁吧，我相信一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，它的房地產(chǎn)也一定會(huì)好，我是用這個(gè)理念來(lái)支撐自己的理想。

相比“新天地”的一開(kāi)業(yè)就成功，我覺(jué)得“創(chuàng)智天地”成功是在項(xiàng)目啟動(dòng)的十多年后。有一次，我坐在大學(xué)路邊喝咖啡，看見(jiàn)一些年輕人在那邊談話，都在說(shuō)要怎么創(chuàng)新，怎么創(chuàng)辦新的企業(yè)。我當(dāng)時(shí)的感覺(jué)就是，“創(chuàng)智天地”應(yīng)該成功了。讓我開(kāi)心的是，我的想法能一個(gè)個(gè)落地，而且在楊浦整個(gè)區(qū)域的改變中，“創(chuàng)智天地”扮演了一個(gè)很重要的角色。

高淵：看起來(lái)，你在上海每次都踩到了點(diǎn)上。比如，“天地系列”的另一個(gè)項(xiàng)目“虹橋天地”，又踩到了虹橋交通樞紐啟動(dòng)建設(shè)的點(diǎn)。

羅康瑞：這是2005年，閔行區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng)我給閔行建設(shè)出點(diǎn)主意。我去看了之后才知道，虹橋機(jī)場(chǎng)要配套建設(shè)高鐵站，我說(shuō)這個(gè)不得了，這將是未來(lái)上海的城市核心區(qū)。這么大規(guī)模的交通樞紐，在全世界都是罕見(jiàn)的，歐洲有幾個(gè)，但規(guī)模比我們小得多。后來(lái)市領(lǐng)導(dǎo)也來(lái)征求我的意見(jiàn)，我說(shuō)這里是上海未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)，要盡快建設(shè)好。

我也參與了投資，拿到了第一批中的一塊地，我當(dāng)時(shí)說(shuō)一定要拿下來(lái)。在這里建成了很特別的“虹橋天地”，它的功能很全，除了辦公，還有娛樂(lè)、餐飲，并且能直達(dá)高鐵站和機(jī)場(chǎng)。

大學(xué)路

第四章：挑刺視頻

高淵：其實(shí)，民間對(duì)“開(kāi)發(fā)商”這個(gè)群體褒貶不一，但大家覺(jué)得你這個(gè)開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)與眾不同。從“新天地”“創(chuàng)智天地”到“虹橋天地”，在很大程度上你已經(jīng)超越了開(kāi)發(fā)商的地位，更像一位城市規(guī)劃師。對(duì)此，你怎么看？

羅康瑞：我每次做項(xiàng)目方案時(shí)，都不是以開(kāi)發(fā)商的角色去做，我把自己看作一個(gè)上海市民，從這個(gè)角度提出發(fā)展構(gòu)想。在我們公司內(nèi)部有一句話說(shuō)，“配合政府促繁榮，社會(huì)進(jìn)步我發(fā)展。”這是我們的理念，做任何項(xiàng)目不能只想自己賺多少錢(qián)，還要從社會(huì)發(fā)展的角度來(lái)思考。

高淵：是否正因?yàn)槟惆炎约寒?dāng)作上海人了，在2002年的上海市市長(zhǎng)國(guó)際企業(yè)家咨詢會(huì)議，你播放了一部親自拍攝制作的短片，專挑上海的刺，引起了很大的反響。當(dāng)時(shí)你是怎么想的？

羅康瑞：那屆市長(zhǎng)咨詢會(huì)議的主題是“如何把上海建設(shè)成為世界級(jí)城市”，那時(shí)候我已經(jīng)對(duì)上海很熟悉了，發(fā)現(xiàn)在市民文明程度方面，跟世界一流城市還有很大差距。我覺(jué)得作為一個(gè)在上海投資工作的人，應(yīng)該指出這一點(diǎn)。于是我自己拍了個(gè)短片，把行人亂穿馬路、上地鐵不排隊(duì)等行為都拍了進(jìn)去。同時(shí)還介紹了國(guó)外大城市的情況，跟上海市民的行為作了一一對(duì)比。

我的同事們知道我要在會(huì)上放這個(gè)，都來(lái)勸我不要放，太不給上海面子了。我說(shuō)沒(méi)事，在這樣的大場(chǎng)合放是最好的，大家都知道我的出發(fā)點(diǎn)就是希望上海好，沒(méi)有什么其他的意圖，相信上海會(huì)承認(rèn)自己的短處。

對(duì)我來(lái)說(shuō)，這部片子是一份中肯的建議，也是一份送給上海的禮物。放了之后，效果果然很好，會(huì)后媒體還來(lái)采訪我，希望我多說(shuō)一點(diǎn)，到底怎么去改進(jìn)。后來(lái)每年的市長(zhǎng)咨詢會(huì)議上，都有人來(lái)問(wèn)我，上海市民的行為有沒(méi)有進(jìn)步？

高淵：對(duì)此，你怎么回答呢？

羅康瑞：上海的文明程度明顯提高了，但是不是已經(jīng)是好得沒(méi)有可改進(jìn)的地方了，也不是。我覺(jué)得，我們上海市民在馬路上講話的聲音還是比較大，偶爾還會(huì)聽(tīng)到爭(zhēng)吵聲，還會(huì)看到一些不愛(ài)護(hù)公物的行為。當(dāng)然，上海人也會(huì)說(shuō)我們有我們的難處，因?yàn)槊磕暧心敲炊嗤獾嘏笥褋?lái)，我們也很難管的。

其實(shí)，我是希望我們上海市民自己能做個(gè)榜樣。“新天地”剛開(kāi)業(yè)時(shí)，有些同事很擔(dān)心地說(shuō)，這里建得這么好，會(huì)不會(huì)很多市民穿著睡衣、拖鞋來(lái)？我說(shuō)這是沒(méi)辦法的，我們只能把環(huán)境氣氛做好，讓游客自覺(jué)提升文明水平。

后來(lái)果然遇到一個(gè)問(wèn)題，在“新天地”的人工湖邊，每天晚上都有不少年輕人坐在湖邊洗腳，這是很不文明的行為。我們總不能報(bào)警吧，警察也沒(méi)辦法管這些。我們就拍了照，請(qǐng)一位記者朋友放在報(bào)紙的版面上，引來(lái)了不少關(guān)注，大家都覺(jué)得這種行為不好。那之后，再也沒(méi)人在湖邊洗腳了。

高淵：如果現(xiàn)在開(kāi)市長(zhǎng)咨詢會(huì)議，你再拍一段視頻到會(huì)上放，你打算拍什么？

羅康瑞：上海的市長(zhǎng)咨詢會(huì)議開(kāi)了30多屆了，我參與了其中的大多數(shù)。我參加過(guò)很多國(guó)際咨詢會(huì)，上海是辦得最成功的。在過(guò)去那么多年中，市領(lǐng)導(dǎo)一直非常重視企業(yè)家的建議，而且每個(gè)人的建議都會(huì)得到回應(yīng)。企業(yè)家們也很用心，不是走過(guò)場(chǎng)說(shuō)幾句客套話就算了。比如我，雖然不是每次都作大會(huì)發(fā)言，但我都會(huì)遞交一份報(bào)告。

我關(guān)注的重點(diǎn)，當(dāng)然是根據(jù)上海的角色定位和世界形勢(shì)的變化而變化的。如果現(xiàn)在再拍一個(gè)視頻，我覺(jué)得不會(huì)再去批評(píng)市民文明素養(yǎng)了，因?yàn)檫@方面已經(jīng)進(jìn)步很多。有可能拍一段虹橋的交通狀況，人和車在這個(gè)區(qū)域的流動(dòng)還應(yīng)該做得更好。

新天地夜景

第五章：大新天地

高淵：在上海的“十四五”規(guī)劃中，強(qiáng)調(diào)要有效推動(dòng)城市有機(jī)更新，并提出在“大新天地”、外灘、張園等開(kāi)展城市更新改造示范區(qū)試點(diǎn)。“大新天地”將會(huì)怎樣布局？

羅康瑞：現(xiàn)在，整個(gè)太平橋地塊已經(jīng)開(kāi)發(fā)得差不多了，下一步怎么走很重要。我認(rèn)為，“新天地”要跟其他區(qū)域連起來(lái)，應(yīng)該往西藏南路東面發(fā)展。以前，一條西藏南路把黃浦和盧灣兩個(gè)區(qū)分開(kāi)了，現(xiàn)在都屬于黃浦區(qū)，推進(jìn)起來(lái)比較方便了。

上海要成為世界級(jí)經(jīng)濟(jì)中心城市，還缺少一個(gè)世界水平的復(fù)合功能都市核心區(qū)。以前做城市規(guī)劃時(shí)，我們習(xí)慣把工作和生活區(qū)域分開(kāi)，但現(xiàn)在的趨勢(shì)是，要把居住、工作、文化、娛樂(lè)等幾乎所有功能都集聚起來(lái)，類似倫敦西區(qū)。

高淵：世界級(jí)城市需要世界級(jí)人才，而想吸引他們前來(lái)工作定居，就需要多彩時(shí)尚、人性化的活動(dòng)空間。如果只有高樓大廈，是很難吸引高端人才的吧？

羅康瑞：對(duì)，現(xiàn)在的“新天地”有很多辦公樓和商業(yè)設(shè)施，但社交功能還不夠。我希望以后的“大新天地”里，能夠大幅增加社交功能。當(dāng)然，其中的核心是我們上海這座城市的文化與歷史元素。

很多人說(shuō)，“新天地”里的咖啡都比別的地方貴，但為什么每天還有這么多人來(lái)喝，就是因?yàn)樽�在這里能感受我們上海特有的都市風(fēng)情。什么樣的城市更新算成功，就是要把這座城市的文化底蘊(yùn)保留下來(lái)并呈現(xiàn)出來(lái)，這才是最吸引人的地方。

高淵：我發(fā)現(xiàn)，你經(jīng)常說(shuō)“我們上海”。上世紀(jì)80年代以前，你在香港創(chuàng)業(yè)，80年代之后，你主要在香港和上海兩地發(fā)展。上海對(duì)你意味著什么？

羅康瑞：坦率地說(shuō)，剛來(lái)上海發(fā)展的時(shí)候，我的公司的總資產(chǎn)大概五六個(gè)億，現(xiàn)在總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)1000億了。到上海來(lái)投資，我在想的一個(gè)問(wèn)題是，上海在發(fā)展成國(guó)際大都會(huì)的進(jìn)程中，我能夠扮演怎樣的角色？

我始終站在城市發(fā)展的角度來(lái)做事，而不是只想著自己的利益。當(dāng)然，做生意要賺錢(qián)，這個(gè)沒(méi)錯(cuò)的。但是，我們還應(yīng)該反饋社會(huì)，為社會(huì)做點(diǎn)事，我一直說(shuō)“社會(huì)進(jìn)步我發(fā)展”，只有社會(huì)有了新發(fā)展，我們才能獲得利益。而不是說(shuō)，等我先賺了錢(qián)，再去服務(wù)社會(huì)，這不是我的思維方式。

高淵：你在上海做的有些項(xiàng)目，理念比較超前，不是立竿見(jiàn)影就能賺錢(qián)，做起來(lái)也很費(fèi)勁。在這些年中，你考慮過(guò)調(diào)整投資思路嗎？

羅康瑞：我在上海做了一些項(xiàng)目，也獲得了一定的回報(bào)。但如果從純粹的投資角度看，有些項(xiàng)目確實(shí)不一定是最好的投資。我們很早就進(jìn)入內(nèi)地，但目前公司的規(guī)模跟內(nèi)地一些大開(kāi)發(fā)商相比，差距還是不小。他們做周轉(zhuǎn)快的項(xiàng)目，盈利比我們快多了。

但我完全沒(méi)有后悔，因?yàn)槲易龀闪讼?ldquo;新天地”這樣的上海地標(biāo)。想到這里，我就很開(kāi)心，覺(jué)得自己很幸運(yùn)。

高淵：今年是“新天地”建成20周年。從你的角度看，“新天地”究竟給你帶來(lái)了什么？

羅康瑞：對(duì)上海來(lái)說(shuō)，“新天地”是舊區(qū)保護(hù)和改造的創(chuàng)新成果，也是一個(gè)21世紀(jì)生活方式的代表。對(duì)我來(lái)說(shuō)，能夠在中共一大會(huì)址旁邊打造這樣一個(gè)項(xiàng)目，這是非常難得的一次機(jī)會(huì)，太幸運(yùn)了。

當(dāng)然，我不是滿足“新天地”做到這里就好了，我們還在不斷調(diào)整，希望“新天地”的環(huán)境氛圍更加適合年輕一代的需要。這么多年，我們一直在變，不斷加進(jìn)新的元素，希望始終引領(lǐng)潮流。

已經(jīng)20年過(guò)去了，上海“新天地”仍然是中國(guó)改革開(kāi)放的象征、城市現(xiàn)代化的標(biāo)志、上海的城市地標(biāo)與名片，未來(lái)它將不斷加強(qiáng)中央活動(dòng)區(qū)復(fù)合功能，建設(shè)世界級(jí)地標(biāo)性商圈，打造更多具有國(guó)際范、上海味、時(shí)尚潮的24小時(shí)文化社交目的地。