“十一”后個(gè)人房貸政策大調(diào)整，對(duì)購房人有啥影響？

 8月25日下午，央行官網(wǎng)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜進(jìn)行公告。

公告表示，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。按照8月20日的LPR，全國范圍內(nèi)新發(fā)放的首套個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房貸款利率不得低于5.45%。

根據(jù)央行公告，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

所謂利率重定價(jià)，是指貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。這意味著貸款人可以和銀行約定利率重定價(jià)，最短可以“一年一調(diào)整”。

貸款利率方面，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。這個(gè)利率水平與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

央行要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)。

2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。與此同時(shí)，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了改革后的第一期LPR，1年期水平為4.25%，與1年期貸款基準(zhǔn)利率4.35%相比，低10個(gè)BP；5年期水平為4.85%，比5年期貸款基準(zhǔn)利率4.90%低了5個(gè)BP。

融360大數(shù)據(jù)研究員分析師李萬賦介紹，近期多個(gè)城市住房貸款利率有所上漲，僅8月以來就有大連、寧波、蘇州、杭州、長(zhǎng)沙等城市上調(diào)，上浮范圍越來越廣，頻率快的甚至一月內(nèi)多次上調(diào)，而且，多是國有銀行牽頭，全國性股份行及城商行跟進(jìn)。

從此次報(bào)價(jià)水平上看，5年期LPR利率4.85%仍然高于目前貸款基準(zhǔn)利率的9折（4.41%），即目前房貸市場(chǎng)隱性指導(dǎo)利率水平，因此，新LPR整體上還是優(yōu)先保證不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激。