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（2019年11月1日，無(wú)錫魯能萬(wàn)怡酒店正式開(kāi)業(yè)。圖源：魯能集團(tuán)官網(wǎng)）

這一次，魯能再次由香餑餑成為國(guó)家電網(wǎng)的燙手山芋。

3月20日至22日，中紀(jì)委公布十九屆中央第三輪巡視整改進(jìn)展情況。作為45家被巡視單位之一，國(guó)家電網(wǎng)在巡視整改材料中表示，下決心退出房地產(chǎn)業(yè)。這意味著，到了國(guó)家電網(wǎng)和旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)魯能說(shuō)再見(jiàn)的時(shí)候。

央企退地，從來(lái)不是一件簡(jiǎn)單的事。這背后，究竟經(jīng)歷了哪些博弈？而在退地過(guò)程中，又該如何避免國(guó)有資產(chǎn)流失？

十年未完的大戲

央企退地，始于十年前。

2010年3月15日，中國(guó)兵器裝備集團(tuán)旗下的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擊敗了綠地集團(tuán)，奪得當(dāng)年北京地王海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，一時(shí)間輿論嘩然，“央企造地王”、“造兵器的造地王”成為了業(yè)內(nèi)外津津樂(lè)道的話題。

2010年3月底，國(guó)資委出面作出表態(tài)，嚴(yán)令除中國(guó)建筑等16家央企可以繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)之外，其他78家央企必須限期退出。

對(duì)此，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，一方面，國(guó)資委此舉是為了避免過(guò)多央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而引起無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，另一方面，也是引導(dǎo)央企聚焦主責(zé)主業(yè)。

隨后，78家央企陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)啟退地行動(dòng)，包括上述北京海淀東升鄉(xiāng)地王項(xiàng)目最終轉(zhuǎn)手保利地產(chǎn)。但整整十年過(guò)去，78家央企的退出都是一出沒(méi)能唱完的大戲，直到今天。

當(dāng)年，國(guó)家電網(wǎng)也不在16家央企名單中，這意味著國(guó)家電網(wǎng)也必須退出房地產(chǎn)業(yè)，而作為國(guó)家電網(wǎng)旗下運(yùn)作房地產(chǎn)業(yè)的平臺(tái)魯能集團(tuán)，也迎來(lái)了一次重大的危機(jī)。

但國(guó)家電網(wǎng)的退地風(fēng)波在次年就迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

2011年，國(guó)資委再次公布，國(guó)家電網(wǎng)等主業(yè)為非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的5家央企獲準(zhǔn)保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)，從而使允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企由此前的16家擴(kuò)編至21家。當(dāng)時(shí)，國(guó)資委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一是魯能集團(tuán)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)時(shí)間較早，二是業(yè)務(wù)規(guī)模較大。

顧云昌表示，整體看，近十年來(lái)，央企退地方式不一、進(jìn)度不一。

對(duì)于國(guó)家電網(wǎng)而言，魯能集團(tuán)一直保留至今。

直到今年3月下旬，中紀(jì)委公布了45家單位巡視整改材料，多家央企均提到，要聚焦主責(zé)主業(yè)，持續(xù)深化改革，剝離一些非主營(yíng)業(yè)務(wù)。其中，國(guó)家電網(wǎng)表示，以更高的政治站位堅(jiān)守電網(wǎng)主責(zé)主業(yè)，下決心退出傳統(tǒng)制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，堅(jiān)決按期完成深化集體企業(yè)改革任務(wù)。

至此，國(guó)家電網(wǎng)揮別魯能集團(tuán)將進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

魯能蛋糕有多大？

從當(dāng)初魯能身陷輿論危機(jī)之際國(guó)家電網(wǎng)成功入主，到經(jīng)歷退地危機(jī)時(shí)的分分合合，近年來(lái)，魯能集團(tuán)一直疑霧重重。

在地產(chǎn)界，魯能一度被稱作隱形的巨無(wú)霸。2016年，魯能計(jì)劃將部分資產(chǎn)注入到旗下上市公司廣宇發(fā)展，重組文件披露魯能及關(guān)聯(lián)方都城偉業(yè)共有36家涉及地產(chǎn)的子公司。有證券機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)魯能的土地儲(chǔ)備高達(dá)2000萬(wàn)平方米，貨值超4000億元。不過(guò)，對(duì)于魯能集團(tuán)到底有多少家底，一直是個(gè)謎。

地產(chǎn)業(yè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2016年，魯能集團(tuán)以646.7億的銷售業(yè)績(jī)，位列中國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)第18名；2017年，魯能集團(tuán)的業(yè)績(jī)?cè)俅翁嵘�，�?shí)現(xiàn)銷售額881.7億元，位列全國(guó)第22位。

其時(shí)，魯能集團(tuán)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)令人矚目。但此后，魯能集團(tuán)突然從各大行業(yè)排行榜中消失了。

不過(guò)，廣宇發(fā)展日前的一則關(guān)聯(lián)交易公告則顯露出如今魯能的規(guī)模。這則公告顯示，2018年魯能集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入為491.9億元，凈利潤(rùn)45.2億元；2019年前11月魯能集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入為265億元，凈利潤(rùn)49.98億元。數(shù)據(jù)顯示，相比于2018年，2019魯能集團(tuán)的營(yíng)收規(guī)模有所縮小。

作為魯能集團(tuán)持股超70%的上市地產(chǎn)平臺(tái)，廣宇發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)新聞周刊，目前上市公司廣宇發(fā)展正處于發(fā)布業(yè)績(jī)報(bào)告的靜默期，不便過(guò)多透露業(yè)績(jī)情況，但之前的業(yè)績(jī)快報(bào)能反映基本業(yè)績(jī)情況，總體看還是不錯(cuò)的。

中國(guó)新聞周刊注意到，此前的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，廣宇發(fā)展2019年?duì)I業(yè)收入229.87億元，相比2018年的270.6億元下降15.04%，利潤(rùn)總額41.44億元，相比2018年的34.29億元增長(zhǎng)20.84%，即營(yíng)收規(guī)模下降利潤(rùn)上漲，與魯能集團(tuán)變化趨勢(shì)一致。

進(jìn)入2020年，魯能集團(tuán)的業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步縮水。今年前2月，魯能集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入只有19.7億元，凈利潤(rùn)只有7773萬(wàn)元。很顯然，魯能集團(tuán)的家底有些已經(jīng)今非昔比。

退地中如何避免國(guó)資流失？

上述廣宇發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)新聞周刊，近期也從媒體處聽(tīng)聞國(guó)家電網(wǎng)退出房地產(chǎn)業(yè)的消息，為此該公司專門(mén)向魯能集團(tuán)溝通此事，但截至目前沒(méi)有任何答復(fù)。

這位負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，這次國(guó)家電網(wǎng)剝離房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是根據(jù)國(guó)資國(guó)企改革的要求推進(jìn)，還沒(méi)有進(jìn)一步的消息，他們只能等待消息，一旦接到正式通知，一定會(huì)發(fā)公告。

在日前公布的巡視整改材料中，國(guó)家電網(wǎng)表示，下決心退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，積極與國(guó)資委匯報(bào)溝通主要思路，促請(qǐng)國(guó)資委明確整改工作方向，按照國(guó)資委意見(jiàn)進(jìn)一步完善退出和轉(zhuǎn)型方案，加快推動(dòng)整改工作。

顧云昌告訴中國(guó)新聞周刊，參照之前央企退出房地產(chǎn)業(yè)的模式，通過(guò)股權(quán)交易等方式，將魯能集團(tuán)轉(zhuǎn)讓到其他可以從事房地產(chǎn)業(yè)的央企，也是可以考慮的一種方式。

“國(guó)家電網(wǎng)剝離魯能地產(chǎn)，不再做魯能地產(chǎn)的股東，這本質(zhì)上是一個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程，有一些事項(xiàng)需要格外注意”，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴中國(guó)新聞周刊，一是要對(duì)目標(biāo)公司的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)（負(fù)債）、法律風(fēng)險(xiǎn)情況需要進(jìn)行全面的評(píng)估調(diào)查。很多地產(chǎn)公司的資產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，甚至還有不少是設(shè)定了擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)，看起來(lái)資產(chǎn)不少，但是負(fù)債也往往不少。而且，是否存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，也是重點(diǎn)要審查的內(nèi)容。二是要分析新股東的資金能力，是否有利于目標(biāo)公司的發(fā)展。三是法律文書(shū)的審核把關(guān)極為重要。關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，相關(guān)的協(xié)議文件、會(huì)議紀(jì)要等都至關(guān)重要，權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓的目的能否實(shí)現(xiàn)，公司的控制權(quán)等，都需要通過(guò)這些文件去落實(shí)固定。

王玉臣進(jìn)一步表示，一般來(lái)講，涉及這種重大國(guó)有資產(chǎn)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓除了履行常規(guī)的地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序外，還需要一些特殊的程序：一是還需要獲得相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，尤其是國(guó)資委的批準(zhǔn)。如果受讓方不是國(guó)有企業(yè)，甚至還可能需要同級(jí)人民政府的批準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，才能實(shí)施具體的轉(zhuǎn)讓流程；二是為了避免國(guó)有資產(chǎn)的流失，選定受讓方和確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格的時(shí)候，需要更加公開(kāi)公正，有的甚至還可能采用公開(kāi)招標(biāo)的方式進(jìn)行等。整體看，既要具備可操作性，又要完全合法合規(guī)。

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