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通燕高速白廟收費站出口，燕郊賣房者在兜售房產

地鐵概念樓盤“首爾·甜城”成交冰凍，價格下跌近三分之一，小區(qū)中介幾乎無人問津

曾經人滿為患的售樓一條街異常冷清

時隔四個多月之后，北京青年報記者重返燕郊發(fā)現，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當地多家中介向北青報記者出示的成交數據顯示，燕郊房價普遍下跌近三成，前期的熱點樓盤二手房價格成交均價下跌了1萬元每平方米。由于無人問津，燕郊鎮(zhèn)已經有數十家中介門店被迫關閉。作為北京樓市晴雨表的燕郊十多年來一直走不出暴漲暴跌的怪圈。這一次，燕郊樓市會告別這個怪圈嗎？

燕郊素有北京樓市“晴雨表”之稱。過去的十多年里，燕郊樓市一直隨著北京房地產市場的變化而跌宕起伏，漲的時候比北京快，跌的也快。自今年3月21日起，河北省三河市先后出臺了兩次調控政策。時隔四個多月之后，北京青年報記者重返燕郊發(fā)現，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當地多家中介向北青報記者出示的成交數據顯示，燕郊房價普遍下跌近三成，前期的熱點樓盤二手房價格成交均價下跌了1萬元每平方米。由于無人問津，燕郊鎮(zhèn)已經有數十家中介門店被迫關閉。另外，伴隨房價下跌的是燕郊租金的整體下跌，這讓燕郊房子的高企租售比顯得更加刺眼。燕郊樓市將何去何從？對于這個問題，深陷燕郊樓市的各方力量都在博弈，并有自己的期待。

探訪

售樓一條街的冷熱兩重天

前日上午，北青報記者驅車從通燕高速前往燕郊。剛出白廟收費站，就看到數名售房中介站在路邊，兜售燕郊的房產，只要有人停車，他們便往車里塞進燕郊一些樓盤的資料。這里距離燕郊，還有兩公里的距離。一名燕郊人士稱，現在燕郊樓市行情不好，一些中介關了門店，變成散兵游勇，跑到白廟高速出口去招攬客戶。

從通順路進入燕郊燕靈路，這里是燕郊有名的售樓一條街，這里幾乎可以找到燕郊所有的新房項目，固安、大廠、香河也有不少項目在此處有接待中心。除了新房之外，二手房、貸款、建材，都能在這里搞定。今年年初，北青報記者曾到這里探訪，當時這里人滿為患，每個售樓處服務人員都忙得不可開交。而4個月之后，這里卻顯得異常冷清。一些售樓處已經關上了大門，即使還在開業(yè)，也幾乎無人問津，某售樓中心項目區(qū)域沙盤上落了薄薄的一層灰塵，置業(yè)顧問們三三兩兩地坐在一起閑聊。

北青報記者來到一家中介門店，一個置業(yè)顧問直接說：“你是要賣哪個小區(qū)的房子？”當記者表示不是賣房而是想看看房子的時候，該中介表示了驚訝，他說最近都是前來咨詢賣房的多，已經好幾天沒有見到來買房的了。

據燕郊一家房產中介人士介紹，樓市調控之后，售樓一條街一夜入冬，炒房客作鳥獸散。大小中介門店就關了幾十家，一些經營多年的大門面也開始轉讓，很多中介都轉戰(zhàn)河北其他地方去了。僅存的中介也開始改變薪酬機制，許多小中介不再提供底薪，中間管理層則是沒有業(yè)績就降職，很多人扛不住就離職了。

緊挨北京的燕郊售樓一條街，是燕郊面向北京的一個重要門戶。這條街在燕郊樓市的擴張期快速發(fā)展，周邊的商業(yè)快速聚集起來，但這條街的“無序、混亂、擁堵”也出了名。如今，燕郊樓市遇冷，這條街的許多商業(yè)也都沒有了生意，附近的小餐館也跟著不景氣，變得門可羅雀，一些建材五金小店、家居裝飾公司甚至直接關張。

燕郊當地政府似乎也已經注意到了這條街存在的問題。前些年，樓市生意火爆，馬路兩旁的門店都拼命往人行道方向擴建，以建立招攬顧客的優(yōu)勢。這樣，在這條街的兩側，就形成了一批違建，這條連接北京的道路也變得越發(fā)擁堵。北青報記者注意到，馬路兩側一些售樓中心的墻上，已經畫上了大大的“拆”字。據介紹，燕郊的當地政府，已經下定決心要整治這條“售樓街”。

變化

燕郊房價快速跌至一年前水平

燕郊樓市“色變”開始于今年3月河北三河出臺的樓市調控政策。自3月21日開始，河北省三河市先后出臺了兩次調控政策：第一次是廊坊區(qū)域出臺的限購政策，對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，三河市再次出臺調控的“補刀”政策，非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對非本地購房者帶來購房資金壓力，而針對當地納稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團還是在燕郊置業(yè)的北京客群，在燕郊納稅和交社保達到三年的可能性幾乎為零。

兩次調控的力度之大遠超預期，燕郊樓市迅速遇冷。那么，調控要達到什么樣的效果？對此，廊坊市政府今年6月2日的公告曾明確，要進一步完善工作機制，建立房地產調控聯席會議制度。要努力把房價穩(wěn)定在2016年10月水平上，確保環(huán)比不增長。

“但實際上，燕郊部分區(qū)域的成交價已經跌回到去年七八月的水平了。”燕郊一名鏈家門店的置業(yè)顧問告訴北青報記者。根據這名置業(yè)顧問的觀察，以及掌握的成交數據來看，燕郊的成交均價總體上已經下跌了近三分之一。一些熱點小區(qū)成交均價相比最高點時每平方米跌去了1萬元。

鏈家地產APP的成交數據印證了該置業(yè)顧問的說法。成交數據顯示，首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價為24824元每平方米，在3月份時的同戶型住宅則以36000元每平方米左右的價格成交，降幅達到30%；福澤御園7月2室1廳的成交價為19091元每平方米，3月同戶型成交價最高為31000元每平方米，降幅接近40%。福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元每平方米成交， 3月份時同類型住宅的最高成交為30383元每平方米，降幅超過30%；星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價為25489元每平方米，而3月份該小區(qū)的成交價多在30000元每平方米左右，降幅超過15%。

在今年3月，燕郊部分熱點小區(qū)的成交均價奔著4萬元每平方米去，如今已經清一色跌到兩萬多元，燕郊已經幾乎沒有了3萬元以上的樓盤。燕郊一家高端樓盤，原定近期開盤，開盤價4萬左右，但當天的樓市行情已經讓這家開發(fā)商不敢在近期開盤了。

燕郊房價下跌的同時，買房客的議價空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門店人員告訴北青報記者，截至7月18日，該中介在燕郊一共成交了40套房源。多數都有談價空間，談價數額在1萬元到42萬元不等，這與此前樓市上漲中業(yè)主的“跳漲”形成了鮮明對比。

聚焦

新房“捂盤”價格仍堅挺

北青報記者注意到，與二手房市場的急速下跌相比，燕郊新盤的價格依舊處于高位。燕郊目前的新盤還有房源的包括首爾·甜城、碧桂園、水榭花城、港中旅海泉灣、御東郡、匯福悅榕灣等為數不多的樓盤。北青報記者獲悉，這些有房源的新樓盤在目前的市場環(huán)境下多數選擇不開盤或者少量開盤。一名燕郊地產人士稱，開發(fā)商都在“捂盤”對賭，不會在這個時候選擇降價出售。

當地房企燕達集團開發(fā)的首爾·甜城是上一輪燕郊樓市上漲的領頭羊，燕郊房價從1萬元、2萬元、3萬元到突破4萬元，背后都有首爾·甜城的影子。2016年十一期間，媒體公開報道顯示，首爾·甜城拋出售價4萬元每平方米的單價，這比2013年最初的價格上漲了近5倍。這一報價被曝光后，因售價過高被當地房管局叫停，燕達集團也隨后否定了這一報價。

北青報記者獲悉，以地鐵平谷線正式開工建設，以及京秦高速及徐尹路潮白河大橋有望年底通車作為宣傳主打，首爾·甜城三期主打花園洋房的九里香堤的報價仍然高達4萬元每平方米。而位于燕順路附近的悅榕灣項目樓盤網上報價仍然高達32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城報價則為19000元，但據燕郊的中介稱，這個價格很難買到，一般真正買的時候都被要求加價，目前的行情在備案價的總價基礎上是加40萬元。

為何調控燕郊一手房的影響較�。繉Υ�，一名資深燕郊房地產業(yè)內人士表示，開發(fā)商控盤能力強是一個因素，比如首爾·甜城的九里香堤，開發(fā)商手里還有不少房源，報價雖然高達4萬，但開發(fā)商不會在這個時候開盤，即使開盤，也只會放小部分房源。另外一個因素是，燕郊的新盤確實少，已經很少有住宅用地入市了。樓市調控會不會波及一手房？該人士表示，這要看這次調控要持續(xù)多久，開發(fā)商的資金鏈能不能撐住，如何撐不住了，自然就要降價出售。

對于燕郊新房與二手房市場在這輪樓市調控中的不同反應。亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅認為，燕郊樓市與北京樓市一直是相互共振的關系，在北京樓市下行的時候燕郊下跌會更大。目前燕郊二手房市場下跌幅度較大，但新房市場不是面臨同樣的一個環(huán)境，因為燕郊近幾年沒有供應土地，新房主要是售賣之前的庫存，未來新房潛在供應比較稀少的狀態(tài)，所以從燕郊的開發(fā)商角度看更多對賭未來市場稀缺性的一個心態(tài)。