樓市“重磅炸彈”來(lái)了！廣州宣布“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，租房也能上名校！

 就在17日，廣州提出了中國(guó)住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購(gòu)?fù)瑱?quán)！

　　這意味著，在廣州，只要是符合條件的租房人，未來(lái)也可與業(yè)主一樣，其子女享有同等就近入學(xué)的權(quán)利。

　　 租房也能上名校！

　　廣州提出：租購(gòu)?fù)瑱?quán)

　　從廣州市政府官網(wǎng)獲悉，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)合理預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，廣州市政府辦公廳近日印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》。

　　值得注意的是，該《工作方案》中提出了中國(guó)住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購(gòu)?fù)瑱?quán)！

　　《工作方案》提出了哪些措施呢？

　　劃重點(diǎn)啦！

　　1. 租房人員子女，可就近入學(xué)

　　但需要滿足以下條件：

　　具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。

　　這意味著，以后在廣州租房，租房人子女可就近入學(xué)。

　　2. 提高租房公積金提取額度

　　職工月提取最高限額由原來(lái)的不超過(guò)上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過(guò)上年度本市職工月平均工資2倍的40%。

　　3. 出租住房稅收減免優(yōu)惠

　　對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；

　　對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；

　　對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；

　　對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　4. 增加租賃住房用地有效供應(yīng)

　　將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積。

　　5. 允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房

　　經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批驗(yàn)收。改建后的租賃住房，不得銷售。

　　同時(shí)，出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租也被允許。

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”會(huì)帶來(lái)什么影響？

　　為什么說(shuō)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是具有里程碑意義的呢？

　　分析認(rèn)為，現(xiàn)在北京、上海等城市，房?jī)r(jià)貴的重要原因是附著在其上的優(yōu)質(zhì)資源，比如優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，醫(yī)療等資源。

　　這些資源往往具有獨(dú)占性（即按片劃分的擇校體系），也就是說(shuō)，只有買房子的人，擁有產(chǎn)權(quán)的人才能夠享受。稀缺就會(huì)導(dǎo)致溢價(jià)，因此最貴的房子往往是所謂的學(xué)校房，醫(yī)療房。

　　2017年2月27日，北京三里河一套66平米2室一廳的房子，成交單價(jià)134849元/平米，簽約價(jià)格達(dá)到890萬(wàn)。

　　不少所謂的地產(chǎn)專家或者推銷者，也常常會(huì)把這種獨(dú)占性和稀缺性當(dāng)做是推薦房源的最重要理由，也是這個(gè)道理。

　　這種獨(dú)占性還導(dǎo)致一個(gè)問(wèn)題就是擁有房產(chǎn)的人和租房的人之間存在著一條無(wú)形的身份落差和階層鴻溝。

　　現(xiàn)在，按照廣州的規(guī)定，租房可以和購(gòu)房享受同樣的資源，那么無(wú)形中就等于把租房的價(jià)值提高了許多，讓租房和購(gòu)房者擁有同樣的權(quán)利。

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”有什么好處？

　　第一：大大的緩解了人們的買房熱情，曾經(jīng)何時(shí)，多少父母，就是為了一套學(xué)區(qū)房，唏噓不已。不少人買房和換房的目的是為了孩子的教育，現(xiàn)在廣州既然不要買房就可以享受到教育了，那房子還換嗎？

　　第二：進(jìn)一步確立租房體系的地位。租房的價(jià)值不差于買房，那么在存量房為主體的一線城市，這些存量資源就可以發(fā)揮其作為租賃房資源的重要性。

　　第三：對(duì)于人才來(lái)說(shuō)可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少懷揣夢(mèng)想的南漂、北漂因?yàn)闊o(wú)法給孩子一個(gè)好的教育資源而出走呢？

　　一旦，租房確權(quán)，那么對(duì)于人才的吸納將是顛覆性的影響。

　　不過(guò)這里還有一個(gè)隱憂，就是這種擁有好教育資源的地塊，房租方面，可能因?yàn)楣┣箨P(guān)系的變化，有較大幅度的提高。因?yàn)榇罅肯虢o孩子良好教育資源的父母會(huì)紛紛去擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的地塊租房，而不是買房。

　　租房的笑了！

　　眾所周知的原因，買房越來(lái)越不是一件容易的事情，于是，租房便成了不少人的選擇。

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)分析，目前我國(guó)大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，這當(dāng)中以新就業(yè)的大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主要群體。

　　只是，正如鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉此前所說(shuō)的，“租賃在住房領(lǐng)域還不算是一種選擇，僅僅是一種過(guò)渡。”

　　對(duì)于大部分租房一族來(lái)說(shuō)，因?yàn)槿狈ψ銐蚨嗟呢?cái)富和收入去支付首付與按揭，所以只能暫時(shí)靠租房居住。

　　但一旦經(jīng)濟(jì)條件允許，大家又會(huì)快速轉(zhuǎn)向購(gòu)房，造成這種現(xiàn)象的重要原因，就是身為租客沒法享受到房屋產(chǎn)權(quán)人同等的公共權(quán)力。

　　其中，最為重要的又當(dāng)屬孩子上學(xué)與住房高度掛鉤問(wèn)題。

　　在大城市，所謂的重點(diǎn)學(xué)校，一般會(huì)要求戶籍和房產(chǎn)證明，甚至有的還會(huì)更進(jìn)一步的要求孩子在此房落戶滿N年才有入學(xué)的資格，這種極為苛刻的要求，也是造成學(xué)區(qū)房亂象的根源所在。

　　但是，為了不讓孩子輸在起跑線上，很多家長(zhǎng)只能無(wú)條件接受，硬著頭皮卻買房，結(jié)果一家人為了一套房子過(guò)著緊衣縮食的日子…….

　　此外，大家在租房時(shí)，還經(jīng)常遇到諸如房東突然下逐客令，或無(wú)緣無(wú)故要漲房租這樣的無(wú)理要求。

　　此前大火的《歡樂(lè)頌》中，就有這樣的一幕，三個(gè)租房美女突然接到房東電話就被漲房租了，然后，大家只能默默承受，一點(diǎn)反抗余地都沒有。

好在這些不愉快的經(jīng)歷即將成為歷史。

　　今年5月19日，我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》中就已對(duì)租客的這些痛點(diǎn)做了規(guī)定。

　　一是規(guī)范租金支付和調(diào)整方式。承租人按月支付租金，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

　　二是鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

　　三是注重承租人居住權(quán)利保障。征求意見稿規(guī)定承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

　　四是強(qiáng)化租賃市場(chǎng)管理。要求政府制定單間租住人數(shù)和人均租住面積標(biāo)準(zhǔn)，并明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。

　　顯然，廣州此次出臺(tái)的政策，和上述全國(guó)性法規(guī)是一脈相承的， 相信接下來(lái)會(huì)有更多的城市跟進(jìn)相關(guān)政策。

　　專家解讀：租房者權(quán)益將向購(gòu)房者靠攏

　　方圓資產(chǎn)管理首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，文件首次提出“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”的目標(biāo)，這至少意味管理政策會(huì)積極引導(dǎo)，將租房作為未來(lái)重要的居住方式，租房的配套權(quán)益也將向購(gòu)房居住靠攏。

　　鄧浩志分析，《方案》列舉了很多保障租賃人權(quán)益的內(nèi)容，解決了以前租賃不具備的權(quán)益問(wèn)題。比如子女教育，一直以來(lái)就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產(chǎn)掛鉤。不少人就是因?yàn)橐�解決孩子的就讀問(wèn)題而選擇買房。若該政策落實(shí)，這部分人就可以選擇租賃，減少買房焦慮。

　　發(fā)展住房租賃市場(chǎng)并不意味著房?jī)r(jià)一定不會(huì)漲，“因?yàn)榉績(jī)r(jià)與供求關(guān)系相關(guān)，土地供應(yīng)的緊張等問(wèn)題，估計(jì)短期內(nèi)難以解決。房?jī)r(jià)也可能由于出租租金的穩(wěn)定而得到支撐。對(duì)于無(wú)力購(gòu)房的人而言，如果能夠租房都有相關(guān)權(quán)益無(wú)疑是好事。”

　　房屋租賃時(shí)代即將來(lái)臨！

　　昨天，人民日?qǐng)?bào)海外版說(shuō)到：

　　在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)的背景下，中國(guó)樓市調(diào)控政策不會(huì)反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋回歸居住屬性，并為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境。

　　雖然“長(zhǎng)效機(jī)制”長(zhǎng)什么樣兒，暫沒有官方說(shuō)法，但萬(wàn)變不離其宗，長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)，無(wú)非就是要使住房回歸居住屬性，無(wú)疑，發(fā)展租賃市場(chǎng)就是達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的一個(gè)行之有效的方法。

　　近來(lái)包括一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市的土地市場(chǎng)，已迎來(lái)一大波新地供應(yīng)。而土地供應(yīng)普遍“競(jìng)自持”，甚至出現(xiàn)100%自持、完全用于租賃及供地大規(guī)模轉(zhuǎn)向保障性住房等現(xiàn)象表明，我國(guó)樓市供應(yīng)體系正在發(fā)生根本性變化。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，“隨著房?jī)r(jià)的上漲，再加上熱點(diǎn)城市限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)格，具備購(gòu)房能力的人慢慢減少，購(gòu)房年齡將會(huì)延遲，這會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多的人需要在租賃市場(chǎng)停留更長(zhǎng)時(shí)間。”

　　鏈家研究院認(rèn)為，未來(lái)5-10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場(chǎng)體量約為1.6萬(wàn)億元，2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年有望超過(guò)4萬(wàn)億元。

　　在政策支持及社會(huì)發(fā)展的變化下，買房這一傳統(tǒng)方式正在悄然轉(zhuǎn)換，租房時(shí)代即將來(lái)臨。