北上廣深二手房?jī)r(jià)和租金齊跌 樓市拐點(diǎn)已至？

房?jī)r(jià)剎車

據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，北上廣深四個(gè)一線城市的房屋租金開始出現(xiàn)下降，這個(gè)堅(jiān)挺了近10年的數(shù)據(jù)在2008年金融危機(jī)以來首次出現(xiàn)下降。雖然降幅較低，但在樓市高壓調(diào)控的背景下，這被視為樓市拐點(diǎn)的一個(gè)明確信號(hào)。這輪房租的下調(diào)主要的傳導(dǎo)因素在于二手房交易的大幅度下滑，租房市場(chǎng)上的供應(yīng)增加，房租隨之出現(xiàn)松動(dòng)。目前，一線城市二手住宅的交易量已經(jīng)降到低位，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房?jī)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。一二手房?jī)r(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，二手房的下跌必然會(huì)影響到新房。目前一線城市的新房又普遍受限價(jià)管控，同時(shí)年中的業(yè)績(jī)壓力和資金鏈壓力已經(jīng)讓房企在這輪價(jià)格博弈中開始逐漸松動(dòng)，相比利潤(rùn)，現(xiàn)金流對(duì)他們而言更為重要。新房?jī)r(jià)格也隨之出現(xiàn)下滑。目前市場(chǎng)的交易節(jié)奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。

去年的“9·30”新政疊加今年的“3·17”新政，一系列樓市調(diào)控之下，一線城市高昂的房?jī)r(jià)終于低下了頭。

變化首先出現(xiàn)在曾經(jīng)火爆的二手房市場(chǎng)。剛剛過去的5月份，一線城市的二手房普遍出現(xiàn)了成交和價(jià)格下跌，在一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代的背景下，二手房?jī)r(jià)的變化無疑是個(gè)風(fēng)向標(biāo)，預(yù)示著樓市后期的趨勢(shì)。

此外，另一個(gè)觀察市場(chǎng)走向的重要指標(biāo)——房租也呈下行態(tài)勢(shì)，4、5月份以來，京滬廣深的出租房源大幅增多，成交周期均有增加，房屋租金出現(xiàn)了輕微下降。多位業(yè)內(nèi)人士指出，作為反映市場(chǎng)變化的指標(biāo)，租金與成交周期對(duì)于房?jī)r(jià)的走向同樣具有參考意義。

上述兩個(gè)維度市場(chǎng)和指標(biāo)的變化，是對(duì)新一輪樓市調(diào)控的率先反應(yīng)。接下來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，繼續(xù)降溫下行將是大概率，并將可能從一線城市蔓延至大部分被調(diào)控城市。

二手房量?jī)r(jià)下行

在四個(gè)一線城市中，北京作為3月份新一輪調(diào)控的領(lǐng)頭羊，限購(gòu)限貸政策最為嚴(yán)厲。目前，北京二手房成交價(jià)、成交量均持續(xù)環(huán)比下行。剛剛過去的5月，京滬廣深二手住宅市場(chǎng)首次統(tǒng)一出現(xiàn)下行信號(hào)。

偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月下滑2.4%。在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)的價(jià)格上漲。我愛我家稱，跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度均超過20%。

與此同時(shí)，北京二手住宅成交量也在進(jìn)一步探底。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至5月30日，當(dāng)月北京二手住宅簽約10236套，預(yù)計(jì)全月簽約在1.1萬套以內(nèi)，而這是最近27個(gè)月的最低值。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，在一系列政策疊加下，北京二手房市場(chǎng)購(gòu)房需求明顯減少，交易需求直線下滑，市場(chǎng)交易量大幅減少，網(wǎng)簽量、簽單量也自然持續(xù)下跌。

而作為本輪最早開始嚴(yán)厲調(diào)控的一線城市，深圳的二手住宅成交價(jià)也在持續(xù)回落。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，過去三周（5月8-14日、15-21日、22-28日），深圳的188個(gè)樣本二手樓盤接連三周下行，成交均價(jià)分別為5.24萬元、5.08萬元、4.82萬元，已創(chuàng)下近70周最低記錄。

深圳中原調(diào)研指出，當(dāng)前二手房業(yè)主報(bào)價(jià)頻繁波動(dòng)，整體呈震蕩下行走勢(shì)，顯示業(yè)主對(duì)后市信心走弱。

廣州作為首個(gè)開啟“限賣”調(diào)控的一線城市，二手房交易行情受到外界關(guān)注。中原、合富等研究機(jī)構(gòu)表示，當(dāng)前廣州二手房的看漲信心明顯減弱。

“受新政調(diào)控影響，客戶觀望情緒持續(xù)，看房客明顯減少，整體市場(chǎng)成交進(jìn)一步走低”，廣州中原發(fā)展研究部指出，從二手住宅盤源報(bào)價(jià)變化幅度看，本周報(bào)價(jià)下調(diào)5%以內(nèi)的盤源增加最為明顯，較上周凈增5.6%。

此外，被外界認(rèn)為本輪調(diào)控手段較溫和的上海，同樣出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的狀況。

據(jù)鏈家市場(chǎng)研究部，4月上海二手住宅成交1.55萬套，環(huán)比下跌20.38%；此外，偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)也顯示，上海該月二手房成交均價(jià)為51902元/平方米，環(huán)比3月下跌0.47%。與2017年成交價(jià)最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米單價(jià)下跌約1500元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前一線城市二手房已經(jīng)在調(diào)控的影響下出現(xiàn)“退燒”，下行主要還是表現(xiàn)在成交量上，而成交價(jià)的調(diào)整才剛剛開始，買賣雙方仍在博弈。胡景暉則表示，整個(gè)市場(chǎng)正在向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，買家觀望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大。

租金普遍回落

在二手房交易持續(xù)低迷的背景下，部分一線城市的存量房轉(zhuǎn)而出租。房屋租賃市場(chǎng)供應(yīng)增加，使得房屋租金也隨之出現(xiàn)下滑。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，一線城市租房?jī)r(jià)格正處于回落區(qū)間。

鏈家網(wǎng)北京站信息顯示，租房板塊下有多個(gè)房源均出現(xiàn)了降價(jià)標(biāo)識(shí)。其中，降價(jià)房源約占掛牌房源總數(shù)的三成，多為4000-7000元的中低價(jià)房屋。在電話中，一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他代理的部分房源確有降價(jià)現(xiàn)象，主要是房主為了盡快租出而主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，但降價(jià)幅度并不大。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，北京豐臺(tái)馬家堡一套56平米的一居室房屋，當(dāng)前掛牌價(jià)為4900元，而在4月該小區(qū)同房型曾以5400元租出。此外，在西三旗、回龍觀等出租房源密集區(qū)域，均出現(xiàn)類似降價(jià)現(xiàn)象，下調(diào)幅度多在300元-1000元左右。

此外，多家租房網(wǎng)站的上海、廣州、深圳板塊也顯示，部分房源的房租同樣出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象。

機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也印證了上述現(xiàn)象。鏈家研究院統(tǒng)計(jì)的房屋租賃數(shù)據(jù)顯示，一線城市租金已出現(xiàn)回落。4月，除北京房租創(chuàng)下12%的漲幅外，上海、深圳房租同比分別下跌4.77%、1.21%，廣州房租則相對(duì)穩(wěn)定。

目前，上海是租金回落最為明顯的一線城市，今年前五個(gè)月，上海的二手房租金已經(jīng)出現(xiàn)三次環(huán)比下跌。

數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)首次下跌的時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)在去年12月，環(huán)比下跌0.13%，結(jié)束了該指數(shù)連續(xù)上漲90個(gè)月的行情。今年1月起，上海延續(xù)了下跌態(tài)勢(shì)。

多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)印證了這一趨勢(shì)。4月，中原上海租金指數(shù)為238.2點(diǎn)，環(huán)比下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大。

不僅是租金出現(xiàn)回落。隨著一線城市的出租房屋供應(yīng)量增加，房屋的出租難度也隨之上升。

據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，4月京滬廣深的房源成交周期（掛牌至簽約）均出現(xiàn)了7-20天不等的同比顯著增長(zhǎng)。即使是在房租上行的北京，從去年1月到今年4月，成交周期在7天內(nèi)的房源占比也由43%下降到27%，成交周期在15天以上的房源占比則從11%上升至28%。

胡景暉指出，在政策收緊的影響下，二手房買賣市場(chǎng)持續(xù)降溫，更多的業(yè)主選擇由售轉(zhuǎn)租。租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)量的增加，是房租得到有效平抑的原因。

“房租下跌跟樓市成交低迷有很大的關(guān)系。售盤少了，租盤就會(huì)多，供過于求租金就會(huì)回落，這幾乎是必然的。”廣州寒桐咨詢總經(jīng)理韓世同對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，租金回落只是開始。今后，樓市成交凍結(jié)對(duì)租金的影響或?qū)⒊掷m(xù)顯現(xiàn)。

持續(xù)降溫

胡景暉則發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)理性正在逐步回歸：“經(jīng)過一系列調(diào)控，北京樓市曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價(jià)，客戶不再恐慌搶房。目前市場(chǎng)的交易節(jié)奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。”

“定價(jià)更為市場(chǎng)化的二手房及房屋租賃市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)價(jià)格下滑，這說明管控的效果是積極和明顯的”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于此類下跌信號(hào)，從正面的角度看，即市場(chǎng)暴熱的狀態(tài)確實(shí)在轉(zhuǎn)變。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，一二手房?jī)r(jià)格是聯(lián)動(dòng)的，二手房的下跌必然會(huì)影響到新房，尤其是目前一線城市均進(jìn)入了存量房時(shí)代，每年的二手房成交遠(yuǎn)大于新房，可以說二手房實(shí)際上決定了一個(gè)城市的房?jī)r(jià)定價(jià)體系；而目前一線城市的新房又普遍受限價(jià)管控，已然難以上漲，如果二手房繼續(xù)降價(jià)，新房?jī)r(jià)格體系也將加快被重構(gòu)。

展望后市，多家研究機(jī)構(gòu)均指出，樓市進(jìn)一步降溫或?qū)⑹谴蟾怕适录��?/p>

二手房市場(chǎng)方面，胡景暉認(rèn)為，以北京為例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下來或許還會(huì)下降，但降幅會(huì)逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為持續(xù)走勢(shì)。價(jià)格層面，由于前期漲幅過大，所以回調(diào)的空間依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房?jī)r(jià)的降幅還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

房屋租賃市場(chǎng)方面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著畢業(yè)季的到來，租賃需求將會(huì)上升，預(yù)期市場(chǎng)或有反彈可能，但未來一兩年的趨勢(shì)仍是平穩(wěn)甚至下跌。

此外，中原研究中心指出，新一輪調(diào)控有繼續(xù)收網(wǎng)之勢(shì)，重點(diǎn)一二線城市和熱點(diǎn)三四線城市不僅收緊了限購(gòu)限貸，限售政策也在快速向三四線城市蔓延，后續(xù)或?qū)⒂谐�過50個(gè)城市執(zhí)行限售。隨著限售政策的鋪開，后市降溫或?qū)�從一線城市蔓延至大部分被調(diào)控城市。