樓市亂象！中介推高房?jī)r(jià)的“九大套路”

 每當(dāng)房?jī)r(jià)開(kāi)始“發(fā)瘋”，房產(chǎn)中介就成了最忙的群體之一。他們西裝革履，騎著電動(dòng)車(chē)進(jìn)小區(qū)、穿胡同，帶領(lǐng)客戶(hù)到處看房。

　　但我身邊的朋友，不管是買(mǎi)房的還是賣(mài)房的，說(shuō)起房產(chǎn)中介來(lái)都有點(diǎn)頭疼。有人甚至直言，房產(chǎn)中介在一定程度上成了房?jī)r(jià)不斷飆高的“幫兇”。

　　這種說(shuō)法有道理嗎？

　　在回答這個(gè)問(wèn)題之前，先看看我們根據(jù)親朋好友口述和公開(kāi)報(bào)道整理的房產(chǎn)中介給房?jī)r(jià)“煽風(fēng)點(diǎn)火”的九大套路吧。

　　不得不說(shuō)：買(mǎi)房人和賣(mài)房人走得最多的路，大概就是中介變著法子推高房?jī)r(jià)的“套路”！

　　套路1 低于市場(chǎng)價(jià)的房源，99%是假的

　　眼看房?jī)r(jià)像坐火箭一樣往上躥，很多人茶余飯后都在刷各種買(mǎi)房軟件。有時(shí)，突然刷到一個(gè)“性?xún)r(jià)比超高”的房源，一些購(gòu)房者會(huì)激動(dòng)得手抖。

　　天�。∵@套房子的裝修、戶(hù)型、小區(qū)環(huán)境都那么好，看上去比同樣面積的房子大很多，而且價(jià)格也比同小區(qū)低一大截，難道這是專(zhuān)門(mén)為我準(zhǔn)備的房子嗎？沒(méi)錯(cuò)，是專(zhuān)門(mén)為你準(zhǔn)備的……陷阱！

　　事實(shí)上，看上去面積大是因?yàn)橹薪閽斓膱D片本身就是假的。如果你聯(lián)系中介，很有可能會(huì)被告知——“這套房剛剛賣(mài)掉”、“大哥你留個(gè)電話吧，有房子我再推薦你”、“這個(gè)小區(qū)還有個(gè)同戶(hù)型的，我?guī)�您看�?rdquo;……

　　天上不會(huì)掉下餡餅。低于市場(chǎng)價(jià)的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在買(mǎi)房軟件上看到，就被秒了。

　　套路2 為賺更多中介費(fèi)，慫恿賣(mài)家標(biāo)高價(jià)

　　掛牌價(jià)低于市場(chǎng)的房源有貓膩，那么，掛牌價(jià)明顯高于市場(chǎng)價(jià)的那些房子是否靠譜？其實(shí)，這些高價(jià)房背后一般也有中介在搗亂。

　　很多賣(mài)房者剛對(duì)房產(chǎn)中介表達(dá)出賣(mài)方意愿，中介就會(huì)開(kāi)始給客戶(hù)當(dāng)“軍師”。他們會(huì)巧舌如簧地勸用戶(hù)把價(jià)格標(biāo)得高一些。“昨天你們小區(qū)一套房剛賣(mài)了500萬(wàn)，你要賣(mài)就掛550萬(wàn)，就算被人砍價(jià)，最后至少也能530萬(wàn)成交，輕輕松松多掙30萬(wàn)。”

　　類(lèi)似的說(shuō)法，看似在為賣(mài)房者謀利益，實(shí)際上是給中介自己謀好處。以鏈家為例，他們一般按照實(shí)際成交金額收取2.7%的中介費(fèi)（包括2.2%的居間代理費(fèi)、0.5%的保障服務(wù)費(fèi)）。如果成功慫恿賣(mài)家提價(jià)50萬(wàn)元，就能多收1.3萬(wàn)元中介費(fèi)。

　　套路3 利用“店海戰(zhàn)術(shù)”，壟斷房源

　　之前看房期間認(rèn)識(shí)的一個(gè)資深中介表示，他可能要跳槽到鏈家了，因?yàn)樗�所在的公司能拿到的房源越�?lái)越少了，買(mǎi)房者都在鏈家上看房源。那么，鏈家是如何壟斷房源的？

　　高價(jià)！高價(jià)！還是高價(jià)！高價(jià)對(duì)于賣(mài)家有利，也能讓鏈家吸引到更多的房源。在二手房中介這個(gè)“得房源者得天下”的領(lǐng)域，鏈家這一手段是有效的，對(duì)買(mǎi)家也是夠狠。

　　有一個(gè)朋友表示，她在換房時(shí)曾通過(guò)一家房產(chǎn)中介看中了一套房子，已經(jīng)跟業(yè)主達(dá)成口頭協(xié)議。但在即將簽約之時(shí)，卻被鏈家的中介給“撬”了，只因他們向業(yè)主承諾能賣(mài)更高。

　　還有一些中介與業(yè)主簽獨(dú)家委托，承諾在一定時(shí)間（比如一個(gè)月內(nèi)）高價(jià)格賣(mài)出，并提供賠付。這種承諾對(duì)業(yè)主很有吸引力，于是愿意將房子獨(dú)家委托給鏈家。這種中介獨(dú)家全代理的形式，很容易形成中介壟斷。

　　“愛(ài)屋吉屋相比傳統(tǒng)租房經(jīng)紀(jì)，其實(shí)沒(méi)有任何改變，除了把傭金降到了標(biāo)準(zhǔn)的1/2。”我愛(ài)我家一家線下門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人傲嬌地表示，神情頗為不屑。

　　不過(guò)，傭金雖然降低，但是房?jī)r(jià)卻抬高了不少，羊毛始終出在羊身上。對(duì)此，證券時(shí)報(bào)曾公開(kāi)質(zhì)疑愛(ài)屋吉屋“同房不同價(jià)”的問(wèn)題，就是同一套房子，愛(ài)屋吉屋給出的價(jià)格要高于傳統(tǒng)中介。

　　據(jù)我愛(ài)我家一位中介透露，他沒(méi)有底薪，只拿提成，成交一單收取10%的提成，一個(gè)月工資過(guò)萬(wàn)，屬于業(yè)績(jī)很好的。而愛(ài)屋吉屋的工資構(gòu)成是高底薪+低提成，其在網(wǎng)上發(fā)布的招聘信息顯示，無(wú)責(zé)底薪6000元。“

　　對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，這是很誘人的。至于低提成對(duì)于老業(yè)務(wù)員來(lái)說(shuō)完全不是問(wèn)題，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保證我在這家公司保持很好的收入，而不給公司帶來(lái)任何創(chuàng)收。”我愛(ài)我家中介坦言。

　　對(duì)此，知乎網(wǎng)友的一篇吐槽貼印證了中介的自信。該網(wǎng)友稱(chēng)其在愛(ài)屋吉屋上看好房，交完定金之后，被經(jīng)紀(jì)人告知“簽約的房子剛上，還沒(méi)有錄入愛(ài)屋吉屋系統(tǒng)。”

　　“那怎么辦?”“就說(shuō)房子約過(guò)看過(guò)了，不滿意沒(méi)成交唄。”那么問(wèn)題來(lái)了，房子沒(méi)有錄入愛(ài)屋吉屋租房系統(tǒng)，傭金哪去了?自然是進(jìn)了中介的私人腰包。

　　套路5 兩份買(mǎi)賣(mài)合同房?jī)r(jià)不一，玩轉(zhuǎn)買(mǎi)家和賣(mài)家

　　趙先生是一名拆遷戶(hù)，他原計(jì)劃拿到補(bǔ)償款后，自己再補(bǔ)一點(diǎn)錢(qián)，在市區(qū)重新購(gòu)買(mǎi)一套房子來(lái)居住。隨后，趙先生某中介機(jī)構(gòu)了解房源信息。

　　“我看中了一套兩房一廳的二手房，房子各方面都比較符合我的要求，所以我就讓中介人員幫忙與賣(mài)家聯(lián)系，商談價(jià)格。”趙先生說(shuō)，看完房后，他便與中介人員簽訂了《續(xù)交委托代售合同》。

　　次日，該中介機(jī)構(gòu)的工作人員告知趙先生，中介已與賣(mài)家談好了，交易成功后，趙先生需支付房款的2%作為中介費(fèi)。趙先生覺(jué)得，這個(gè)價(jià)錢(qián)在自己的預(yù)算范圍內(nèi)，遂于當(dāng)天就與該中介公司簽訂了一份購(gòu)房合同。

　　在接下來(lái)的幾天時(shí)間內(nèi)，趙先生先后向該中介機(jī)構(gòu)交付了1萬(wàn)元訂金和所需首付款。但是，趙先生與賣(mài)家聊起房子交易價(jià)格一事時(shí)才發(fā)現(xiàn)，在他與該中介機(jī)構(gòu)簽合同之前，中介人員就已私下與賣(mài)方加價(jià)簽訂了的買(mǎi)賣(mài)合同。

　　趙先生感覺(jué)自己被該中介機(jī)構(gòu)“欺騙”了，因此他來(lái)到該中介機(jī)構(gòu)與工作人員“理論”。

　　“他們當(dāng)時(shí)解釋?zhuān)�這1萬(wàn)元是賣(mài)方欠他們的。后來(lái)我向賣(mài)方求證這件事情，賣(mài)方表示并無(wú)此事。退一步說(shuō)，即使這1萬(wàn)元真是賣(mài)方欠他們的，也不能用我的錢(qián)來(lái)填這個(gè)坑。”回想起這次交易，趙先生感覺(jué)很氣憤。

　　套路6 “速銷(xiāo)房”的秘密

　　鏈家最兇猛的就是速銷(xiāo)房，也就是前面說(shuō)的獨(dú)家代理。一方面增加了自己的房源數(shù)量，另一方面此消彼長(zhǎng)打壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房源。

　　鏈家在簽訂速銷(xiāo)房之后會(huì)根據(jù)用戶(hù)的特點(diǎn)選擇是否再度抬高房?jī)r(jià)賺取差價(jià)，而這是傳聞中鏈家“不能說(shuō)的秘密”。

　　比如，鏈家在將賣(mài)房者的房產(chǎn)以780萬(wàn)掛牌后，會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)聯(lián)系賣(mài)家，與賣(mài)家溝通可以將房產(chǎn)以更高的價(jià)格賣(mài)出，但多余的銷(xiāo)售額需要雙方按照一定比例分配（一般是各占50%）。

　　對(duì)于價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房源，鏈家也會(huì)集團(tuán)采購(gòu)提前支付房?jī)r(jià)給予賣(mài)房者，然而并不過(guò)戶(hù)，之后再加價(jià)以更高的價(jià)格賣(mài)給用戶(hù)賺取更多的差價(jià)。

　　有朋友親歷的就是，看中一套，但覺(jué)得價(jià)格虛高，遠(yuǎn)高于小區(qū)近期成交價(jià)，鏈家告知朋友沒(méi)有講價(jià)空間了。但回頭在別的網(wǎng)站一搜，同樣的房子掛價(jià)就便宜幾十萬(wàn)。

　　朋友去問(wèn)鏈家，被告知?jiǎng)e人的那是假房源。但事實(shí)上朋友已經(jīng)和另外中介去看了，價(jià)格的確便宜。

　　套路7 費(fèi)外收費(fèi)

　　一些中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明，普遍收取“貸款服務(wù)費(fèi)”，但如直接在銀行辦理貸款并無(wú)此費(fèi)用。

　　一些二手房中介以拒絕辦理過(guò)戶(hù)或扣押房產(chǎn)證為要挾，過(guò)戶(hù)前惡意提高服務(wù)費(fèi)。

　　此外，一些中介機(jī)構(gòu)還利用市場(chǎng)壟斷地位，聯(lián)手提高中介費(fèi)。

　　過(guò)去天津市曾發(fā)生過(guò)，我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)等三家房地產(chǎn)中介統(tǒng)一將二手房交易服務(wù)費(fèi)從總房款的2%上調(diào)至3%。后來(lái)，天津市發(fā)改委認(rèn)定三家公司違反反壟斷法相關(guān)規(guī)定。

　　套路8 散播謠言

　　一些中介機(jī)構(gòu)甚至通過(guò)傳播政策謠言，鼓動(dòng)購(gòu)房者“迅速出手”。

　　一些中介機(jī)構(gòu)會(huì)不定時(shí)在某個(gè)節(jié)點(diǎn)散播“政策傳言”，聲稱(chēng)將出臺(tái)新政策，鼓動(dòng)大家趕緊買(mǎi)房過(guò)戶(hù)。

　　有網(wǎng)友戲稱(chēng)，中央制定的任何新政、利好，都有可能成為中介炒作的理由。

　　套路9 鼓動(dòng)買(mǎi)房“假離婚”，甚至親制假離婚證

　　部分中介機(jī)構(gòu)為促成交易，還誘導(dǎo)購(gòu)房者辦理“假離婚”，以享受首套房利率優(yōu)惠和更低的首付比例。

　　天津市一位民政工作人員表示，從2016年至今，天津某區(qū)離婚登記數(shù)量同比增長(zhǎng)了73.5%，“按經(jīng)驗(yàn)判斷‘假離婚’估計(jì)占一半左右”。

　　有的房地產(chǎn)中介甚至利用民政局婚姻信息不與房管局聯(lián)網(wǎng)的現(xiàn)狀，替買(mǎi)方制作可以以假亂真的“離婚證”和“戶(hù)口本”以蒙騙房管局，并收取數(shù)百元的“工本費(fèi)”。