先漲價后打折？143家房企火力全開力推線上看房，優(yōu)惠政策全網(wǎng)刷屏，真相是……

一邊是龍頭房企高調(diào)宣布超大力度打折，眾房企緊急上線“線上售樓處”，打響“現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)”；一邊是市場各方圍繞房地產(chǎn)政策松沒松、要不要松、怎么松展開唇槍舌戰(zhàn)，打響“輿論爭奪戰(zhàn)”。

春寒料峭，房地產(chǎn)再一次吸引了眾多目光。

房價真降了？線上買房有啥好處？日前，坐標北京的中證君“走訪”幾大龍頭房企“線上售樓處”，購房小程序、VR看房、直播售樓，全方位體驗了一回在線看房，發(fā)現(xiàn)......

聽著高端實際很簡單

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，房企200強中有143家房企重啟或新推出線上售樓處，107家房企推出集團或區(qū)域自有平臺線上售樓處，其中搭建小程序達到了85家，且集團小程序為64家。部分房企在搭建小程序的同時，還結(jié)合公眾號、App兩個平臺共同上線。推出了看房小程序、線上購房App，并通過VR全景看房、搶電子優(yōu)惠券、看房直播等方式，火力全開力推線上看房、訂房功能。

圖片來源：克而瑞研究中心

16日，樂居控股推出“好房線上購”，截至17日，已有13家品牌房企超500個項目確認加入。

圖片來源：微信小程序

坐標北京的記者調(diào)研多家樓盤發(fā)現(xiàn)，所謂線上銷售多為微信建群通過視頻或語音群聊，由樓盤值班銷售經(jīng)理視頻展示沙盤和樣板間，介紹樓盤信息；或發(fā)送VR視頻及戶型圖片同步觀看講解。而部分房企小程序也頻繁出現(xiàn)無法觀看VR視頻的情況或是僅有圖片。

圖片來源：房多多微信小程序

此外，目前每家開發(fā)商都爭相在抖音、房天下、新浪樂居等平臺直播賣房，可效果卻不盡如人意。

中證君也去圍觀了賣房直播，觀看直播的人并不是很多，看到不錯的樓盤，也是看得見摸不著，心里還略微焦急，只能再約銷售經(jīng)理日后線下再看一次。

營銷噱頭 > 實際優(yōu)惠

近日，房企各大線上購房優(yōu)惠政策全網(wǎng)刷屏，很心動啊有沒有！

圖片來源：中原地產(chǎn)

然而在“看房”過程中，中證君發(fā)現(xiàn)，實際情況是營銷噱頭大于實際優(yōu)惠。一是實際優(yōu)惠力度并未與網(wǎng)上宣傳一致。多數(shù)樓盤并未推出額外優(yōu)惠活動，仍僅是根據(jù)付款周期給予相應折扣，基本在95折至99折之間。

某樓盤銷售告訴中證君，大量客戶認為疫情期間房價會降，但事實上是并非如此，其樓盤價格已較年前有所提高。

而針對個別降價的策略，某房產(chǎn)中介向中證君表示，先漲價再降價是房企慣用的銷售套路，因此實際成交價格會有一定優(yōu)惠，但不會低于市場價太多。

此外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企無理由退房政策在實際操作中也有難度，目前的退房政策大部分也僅是降低擔憂，“沒有這項政策不行，但有了用處也不大。”

個別企業(yè)的打折行為，也僅是營銷說法，實際是操作是：備案價格折扣，并非是在前期銷售價格上的折扣，也并非所有項目都參加，更多的是尾盤項目。“對于市場的影響來說也不大。疫情影響下，房企選擇降價會相對謹慎。因為房地產(chǎn)作為吉芬商品（當商品價格上升時，需求量增加，價格下降時，需求量減少），價格的下調(diào)很難換來太多的銷售。”張大偉說道。

在線看房多 下單付款少

“目前房屋交易最終還是在線下，線上的各種促銷更多的是引流蓄客，以便在疫情結(jié)束后，能夠抓住需求釋放的市場機會。本次疫情或?qū)⑸罨�行業(yè)的線上銷售模式，引發(fā)新一輪的變革。”中國指數(shù)研究院指出。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹也表示，由于不動產(chǎn)推介和交易的特殊性，線上銷售面臨一定困難，依然不能完全替代線下銷售活動。

貝殼找房研究院則認為，雖然購買決策短期內(nèi)仍難以由線下轉(zhuǎn)至線上，但越來越多的交易場景由線下向線上遷移，房產(chǎn)線上化已成為不可逆的趨勢。

不過，目前來看，多數(shù)消費者僅傾向于線上看房了解情況而非線上購房。貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，有60%的受訪者表示不會在線上購房，但會在線上看房源信息、咨詢購房事宜。而29.2%的受訪者表示愿意在線上買房。

圖片來源：貝殼研究院

但消費者購房意愿受疫情影響不大，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響將取消買房計劃。多數(shù)消費者預期后期價格將小幅下跌或平穩(wěn)，從而推遲購房計劃。近7成購房者購房計劃推遲時間在6個月以內(nèi)。

圖片來源：貝殼研究院

張大偉表示，當下大部分房企最近的房地產(chǎn)營銷行為都是為了平穩(wěn)資本市場預期，將未來可能的銷售額通過樓花（預售商品房）簽約轉(zhuǎn)移到2-3月。